Toetsing van de aanvangshuurprijs
Een toetsing van de aanvangshuur kan voor een verhuurder vervelende gevolgen hebben. Anders dan de term doet vermoeden hoeft die toetsing niet altijd kort na aanvang van de huurovereenkomst plaats te vinden.
Bij verhuur van woonruimte kan onderscheid gemaakt worden tussen twee typen huur, geliberaliseerde huur en niet-geliberaliseerde huur. Niet-geliberaliseerde huur wordt ook wel sociale woninghuur genoemd. Het betreft huur van woonruimte waarbij de huurprijzen en de huurverhogingen vanuit de overheid zijn gemaximeerd. De bedoeling hiervan is om de huurwoningen ook voor de lagere inkomens betaalbaar te houden. Zou de markt voor woninghuur volledig worden vrijgegeven, dan zouden – met name in de grotere steden – ook de kleinere woningen voor de lagere inkomens onbetaalbaar worden.
Geliberaliseerde huur wordt ook wel de vrije sector genoemd. Daar gelden geen regels voor een maximale huurprijs of gemaximeerde huurprijsverhogingen. Er is dan sprake van zogenaamde contractsvrijheid, gebaseerd op vraag en aanbod.
Welke regime is van toepassing?
Hoe wordt bepaald of voor een woning de regels van de vrije sector gelden of juist de regels van de sociale woninghuur? Daarvoor heeft de overheid een liberalisatiegrens bepaald. Die wordt jaarlijks vastgesteld en is voor het jaar 2019 bepaald op € 720,42. Is de huur bij aanvang van de huurovereenkomst hoger dan de toepasselijke liberalisatiegrens, dan is in beginsel sprake van vrije sectorhuur. Zo niet, dan gelden de regels van sociale woninghuur.
Uiteraard is er een addertje, want anders zou het vragen van een huur van € 720,42 of meer direct betekenen dat sprake is van vrije sectorhuur. Het bedoelde addertje heet 'toetsing van de aanvangshuur'. Een huurder kan zich wenden tot de Huurcommissie met het verzoek de hoogte van de huur aan een toetsing te onderwerpen. De Huurcommissie bepaalt aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (ook wel het puntensysteem genoemd) of de verhuurder niet een te hoge huur vraagt voor een woning. Als de Huurcommissie vaststelt dat de verhuurder ten onrechte een huur vraagt van meer dan € 720,42 (bijvoorbeeld omdat de huur op basis van het puntensysteem maximaal € 685,- mag bedragen), dan stelt de Huurcommissie de wettelijk te betalen huurprijs zelf vast op het bedrag van € 685,-. Dat heeft twee gevolgen. Ten eerste kan de huurder de te veel betaalde huur van de verhuurder terugvorderen. Ten tweede betekent het dat voor de huurovereenkomst de regels van de niet-geliberaliseerde sector gelden en de verhuurder dus gebonden is aan de regels omtrent de maximering van de huurprijs en –verhogingen.
Wanneer is toetsing mogelijk?
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet een verzoek tot toetsing van de aanvangshuur binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie zijn ingediend. Is een verzoek niet tijdig ingediend, dan is toetsing van de aanvangshuur niet meer mogelijk.
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 maakt het sinds 1 juli 2016 mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. Voor zelfstandige huurwoningen kan dat tot twee jaar en voor onzelfstandige woningen tot vijf jaar. Een tijdelijke huurovereenkomst hoeft niet te worden opgezegd, maar eindigt na verloop van de overeengekomen tijdelijke duur, mits de verhuurder tijdig heeft aangezegd dat de huurovereenkomst zal eindigen.
Dat brengt een complicatie met zich voor het toetsen van de aanvangshuur bij een woning die op basis van de huurprijs in de vrije sector zit. Een huurder hoopt uiteraard dat hij ook na de tijdelijke periode in de huurwoning mag blijven. Als een huurder echter na zes maanden met succes de aanvangshuur laat toetsen door de Huurcommissie, dan zal de kans dat de huurovereenkomst na de tijdelijke periode wordt verlengd, als sneeuw voor de zon zijn verdwenen.
Ook daar heeft de wetgever iets voor bedacht. In het geval sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, dan kan de huurder de aanvangshuur laten toetsen tot zes maanden na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst. Dus zowel in het geval dat de huurder mag blijven, als in het geval dat de huurder moet vertrekken. Als hij mag blijven eindigt de tijdelijke huurovereenkomst immers ook en wordt de huurovereenkomst opgevolgd door een nieuwe overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Conclusie
Het voorgaande kan grote gevolgen hebben. Als blijkt dat de huurder twee jaar lang te veel huur heeft betaald, zal de huurder na vaststelling van de huur door de Huurcommissie de te veel betaalde huur kunnen terugvorderen. Daarnaast zit de verhuurder voor de toekomst vast aan een huurder die voor onbepaalde tijd een lagere huur betaalt dan oorspronkelijk is overeengekomen. Dat kan een forse dip in het rendement van de verhuurder betekenen. Ten slotte is de verhuurder in de toekomst gebonden aan de regels van het niet-geliberaliseerde regime zolang de huurder in de woning blijft.
Veel verhuurders houden geen rekening met de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuur na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst. Dat komt waarschijnlijk doordat het nog een relatief jonge wettelijke regeling is. Een verhuurder die vermoedt dat de huurder de aanvangshuur na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst wil laten toetsen (en verwacht dat de huur op een lager niveau zal worden vastgesteld), doet er verstandig aan de huurovereenkomst na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen. Dat zal de huurder er weliswaar niet van weerhouden de aanvangshuur te laten toetsen, maar de verhuurder kan op die manier wel voorkomen voor onbepaalde tijd gebonden te zijn aan de lagere huur en de regels van de sociale woninghuur. De verhuurder kan zijn geluk beter beproeven bij een nieuwe huurder in de hoop dat de nieuwe huurder de hoogte van de huur niet ter discussie zal stellen.