Schadevergoeding voor het kopen van een (te) kleine woning?

Advocaten_Wybenga_Emma-Sieben.png

Gerrit wil zijn huis verkopen en schakelt hiervoor een verkoopmakelaar in. Deze verkoopmakelaar plaatst de woning op Funda en vermeldt in de advertentie dat de woning een oppervlakte heeft van 140 m2. Een jong stel komt meerdere keren kijken, en wordt verliefd op de woning van Gerrit. Een maand later is de verkoop van de woning rond. Gerrit gaat ervan uit dat de woning verkocht is, maar wordt plotseling door het stel gebeld. In dit telefoongesprek geeft het stel aan dat zij de woning op hebben laten meten, uit deze meting kwam naar voren dat de woning maar 120 m2 groot is. Het stel wil de schade die zij lijden door het hebben van een kleinere woning graag vergoed hebben. Gerrit verwijst het stel door naar de verkoopmakelaar die de advertentie op Funda heeft geplaatst. Het stel en de verkoopmakelaar komen niet tot een oplossing voor dit geschil, zij gaan naar de rechter.

Te klein verschil
Bij de rechter komt allereerst naar voren dat de verkoopmakelaar vindt dat maximaal 20 m2 verschil tussen het opgegeven woonoppervlak en het daadwerkelijke woonoppervlak te weinig is om aangesproken te kunnen worden tot betaling van schadevergoeding. De rechter is het hier niet mee eens. Deze afwijking is niet te verklaren door interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting waardoor een afwijking van 10% volgens de rechter niet aanvaardbaar is. De makelaar kan dus gewoon aangesproken worden tot vergoeding van deze schade.

Had het stel de woning zelf op moeten meten?
De verkoopmakelaar stelt daarnaast dat het stel de woning zelf op had moeten meten als het oppervlak van de woning zo belangrijk voor ze was. Ook hier gaat de rechter niet in mee. Het stel had mogen vertrouwen op de juistheid van het op Funda vermelde woonoppervlak. De verkoopmakelaar moet dus zeker weten dat het woonoppervlak dat wordt vermeld op Funda klopt, van kopers kan niet verwacht worden dat zij de woning nog eens in het geheel nameten. Zij mogen uitgaan van de juistheid van deze vermelding.

Exoneratiebeding
In de verkoopbrochure was een standaardbepaling opgenomen waarin stond dat aan de verkoopbrochure of op internet geplaatste informatie geen rechten konden worden ontleend. De verkoopmakelaar beroept zich in de procedure op deze bepaling. Volgens de rechter kan de makelaar alleen geen beroep doen op deze bepaling. Deze bepaling ziet niet specifiek genoeg op een situatie zoals die in dit geval voordoet, waardoor het stel toch mocht vertrouwen op de meetinstructie.

Had het stel de koopovereenkomst moeten ontbinden?
De verkoopmakelaar heeft een aanbod tot ontbinding gedaan, maar het stel is hier niet op ingegaan. In de procedure brengt de makelaar naar voren dat hij vindt dat het stel de schade geheel aan zichzelf te danken heeft. Het was namelijk goedkoper geweest als zij de koop van de woning gewoon hadden ontbonden. De vrouw was echter hoogzwanger, daarnaast was al opdracht gegeven om de woning te verbouwen. De rechter oordeelt dan ook dat van het stel niet verwacht kon worden dat zij de koopovereenkomst zouden ontbinden.

Schadevergoeding
Het is lastig de schade die het stel lijdt te berekenen, nu niet duidelijk is wat daadwerkelijk betaald zou zijn voor de woning wanneer een lager woonoppervlak was vermeld. De schade moet daarom geschat worden. De rechter schat de schade op € 5.000,00.

Conclusie
Een makelaar moet voorzichtig zijn wanneer hij of zij het woonoppervlak van een woning op Funda vermeldt. Wanneer deze informatie fout is kan dit ertoe leiden dat de schade geleden door degenen die op basis van deze verkeerde informatie een huis hebben gekocht vergoed moet worden. Met een algemeen geformuleerde uitsluiting in de verkoopbrochure komt de verkoopmakelaar niet onder vergoeding van deze schade uit.

Twijfel je als koper of het aangegeven woonoppervlak van de woning wel klopt? Dan is het allereerst verstandig hier voor de koop onderzoek naar te doen. Wanneer na de koop pas blijkt dat het woonoppervlak kleiner is dan aangegeven, kun je de makelaar aansprakelijk stellen voor de door jou geleden schade. Deze schade is echter moeilijk vast te stellen en zal dus geschat moeten worden.

Bron: uitspraak