Te laat geklaagd: bouwkundig keurder niet aansprakelijk

Als je te laat klaagt, kun je je niet meer op een gebrekkige prestatie beroepen tegenover je wederpartij. Dit heet ook wel de klachtplicht en staat in de wet (art. 6:89 BW). Het is een verweer dat in veel aansprakelijkheidszaken wordt gevoerd. Het gevolg van een geslaagd beroep op deze klachtplicht is dat de wederpartij met lege handen staat. Als aansprakelijk gestelde partij is dit dus een aantrekkelijk verweer om te voeren.

Een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 december 2021 is een voorbeeld van een geslaagd beroep op de klachtplicht.

Koop woning; aankoopkeuring
Bianca heeft in 2020 een woning gekocht. Voorafgaand aan de koop heeft zij het bedrijf Homekeur ingeschakeld om een bouwtechnische keuring te verrichten. Die keuring heeft op 12 mei 2020 plaatsgevonden. Uit de keuring volgde dat er beperkte onderhouds- en reparatiekosten te verwachten waren: 220 euro aan kosten binnen één jaar, en 6.095 euro binnen vijf jaar.

Op 30 mei 2020 heeft Bianca de woning gekocht; de levering vond plaats op 26 augustus 2020.

Ontdekking gebreken; aansprakelijkstelling
Kort na de levering schakelde Bianca een bouwbedrijf in. Het bedrijf was op 28 augustus en op 11 en 25 september 2020 in de woning en ontdekte diverse gebreken aan het hang- een sluitwerk van deuren en ramen. Eén deur en één raam moest vervangen worden. Een installatiebedrijf dat op 11 september en 10 november 2020 ter plaatse was, ontdekte vervolgens ook nog een scheur in de dakgoot (met lekkage), een oude lekkage in de badkamer en een verwarmingsketel die al minstens twee jaar geen onderhoud meer had gehad. Verder bleek dat de in de woning aanwezige jacuzzi vervangen moest worden; reparatie zou namelijk te duur worden.

Op 7 december 2020 heeft een ander bedrijf een keuring uitgevoerd; dat bedrijf verwachtte binnen één jaar reparatiekosten ter hoogte van € 28.371. Aanmerkelijk meer dus dan wat Homekeur had becijferd.

Op 22 januari 2021 heeft Bianca Homekeur aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de gebrekkige bouwtechnische keuring.

Homekeur wees aansprakelijkheid af, maar is kort daarna ook ter plaatse geweest in de woning. Daar bleek dat de woning inmiddels bijna geheel gerenoveerd was. Homekeur schreef op 5 februari 2021 aan Bianca, naar aanleiding van het bezoek aan de woning dat

"bijna geen enkel gebrek gezien kon worden, de hele woning is compleet gerenoveerd, alles is vernieuwd en de door u benoemde vermeende gebreken waren niet aanwezig."

Een "pitje" in de beglazing was volgens Homekeur nog niet aanwezig toen zij de woning voor aankoop keurde, en Homekeur kon een klacht van Bianca over de zonneboiler niet plaatsen, omdat uit het rapport van Homekeur juist expliciet blijkt dat zij de installaties niet heeft onderzocht.

Te laat geklaagd
Omdat Bianca inmiddels is overleden, start haar dochter Annet een procedure tegen Homekeur.

Homekeur verweert zich onder anderen met een beroep op schending van de klachtplicht van art. 6:89 BW.

De rechtbank overweegt dat alle omstandigheden moeten worden meegewogen. De rechtbank oordeelt dat van belang is dat medio september 2020 al duidelijk was dat de toestand van de woning anders was dan uit het rapport van Homekeur bleek. Bianca heeft eerst nog een ander onderzoek laten uitvoeren, en pas weer anderhalve maand daarna geklaagd bij Homekeur. De rechtbank oordeelt echter dat toen Bianca kort na oplevering allerlei gebreken ontdekte, ze direct aan de bel had moeten trekken bij Homekeur, en niet had moeten wachten totdat allerlei verbouwingen waren afgerond. Hiermee heeft Bianca er namelijk voor gezorgd dat Homekeur niet meer kon aantonen dat zij wel degelijk een goede bouwkundige keuring heeft opgesteld. Annet (die de procedure heeft overgenomen van Bianca) heeft niet betwist dat Homekeur in februari 2021 niets meer kon zien van eventuele gebreken, omdat de woning inmiddels grotendeels was gerenoveerd door Bianca. Daardoor is Homekeur geschaad in haar belangen. De vordering van Annet wordt afgewezen.

Wat moet u doen bij klachten?
De belangrijkste les uit dit vonnis is: wacht niet te lang met klagen, en ga niet te vroeg herstellen. Op het moment dat de eerste klussers ter plaatse waren in het huis van Bianca bleek al dat er meer gebreken waren dan de gebreken die Homekeur had benoemd. Op dat moment had zij – in de woorden van de rechtbank – voortvarend moeten handelen en Homekeur moeten laten weten dat er meer gebreken waren dan de gebreken die Homekeur had benoemd. Tussen half september 2020 en februari 2021 zijn de gebreken bovendien opgelost. Toen Homekeur in februari 2021 een gerenoveerde woning aantrof, kon zij zich dus niet meer verweren tegen de aansprakelijkstelling; alle (ontdekte of onontdekte) gebreken waren toen immers verdwenen. Hierdoor is Homekeur benadeeld, en dat komt voor rekening en risico van Bianca (en uiteindelijk Annet).