De onderverhuurovereenkomst (Deel I: woonruimte)

Advocaten_Wybenga_Pieter-Hamer.png

Van onderverhuur is sprake als een huurder hetgeen hij huurt op zijn beurt weer geheel of gedeeltelijk in gebruik geeft aan een ander. De hoofdregel bij huurovereenkomsten is dat een huurder daartoe bevoegd is, tenzij hij weet dat de verhuurder daartegen zwaarwegende bezwaren heeft. Van deze hoofdregel kunnen partijen in de overeenkomst of bijbehorende algemene voorwaarden afwijken. In de praktijk wordt ook van die hoofdregel afgeweken omdat een verhuurder graag de controle houdt over dit soort onderwerpen.

Woonruimte
Specifiek met betrekking tot het huren van een woonruimte geldt een andere hoofdregel. Onderverhuur door een huurder is in beginsel niettoegestaan, tenzij partijen iets anders overeenkomen. Zelden zal een huurder de bevoegdheid krijgen naar eigen goeddunken de huurwoning weer onder te verhuren. Maar wat als de huurder - in strijd met de wet en eventuele in de overeenkomst opgenomen verboden - toch besluit over te gaan tot onderverhuur? Dat besluit heeft gevolgen voor de hoofdhuurder en de onderhuurder, maar die gevolgen zijn logischerwijs verschillend.

Gevolgen voor de hoofdhuurder
De hoofdverhuurder kan besluiten dat de hoofdhuurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door de woning onder te verhuren. Een dergelijke tekortkoming leidt ertoe dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, tenzij de tekortkoming die ontbinding niet rechtvaardigt.

Als een hoofdhuurder slechts een enkele keer de woning heeft verhuurd, bijvoorbeeld via een platform als Airbnb, zal een ontbinding van de huurovereenkomst niet snel gerechtvaardigd zijn. Dat kan echter anders zijn als sprake is van stelselmatig onderverhuren voor korte duur of duurzaam onderverhuren.

Of een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Binnen de rechtspraak zijn daarover uiteenlopende uitspraken te vinden. Het belang van een huurder speelt bij woonruimte zichtbaar een zeer belangrijke rol.

Het meest verstrekkende gevolg bij onbevoegde onderverhuur is het feit dat de hoofdhuurovereenkomst kan worden ontbonden en door de rechter kan worden bepaald dat de huur eindigt en de woonruimte verlaten dient te worden.

Daarnaast is de hoofdverhuurder bevoegd om naast de ontbinding van de huurovereenkomst ook een contractuele boete te vorderen, alsmede een schadevergoeding die wordt begroot op de door de hoofdhuurder met de onbevoegde onderverhuur gemaakte winst.

Gevolgen voor de onderhuurder
Voor de onderhuurder zijn de gevolgen vanzelfsprekend anders. De onderhuurder geniet - ook in het geval van onbevoegde onderverhuur - huurbescherming. Die bescherming leidt er bijvoorbeeld doorgaans toe dat de onderhuurovereenkomst wordt voortgezet door de hoofdverhuurder in het geval dat de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder eindigt (bijvoorbeeld na een ontbindingsprocedure).

Dat is slechts anders als de hoofdverhuurder zich tegen die voortzetting verzet door een vordering in te stellen tot beëindiging van de onderhuurovereenkomst. De gronden daarvoor zijn voor de hoofdverhuurder echter beperkt.

Zowel voor de hoofdhuurder die voornemens is een woning onder te verhuren, als voor de potentiele onderhuurder is het van belang helder te hebben welke rechten en plichten zij hebben. Dat kan een hoop narigheid achteraf besparen.