Onroerende aanhorigheden

Advocaten_Wybenga_Pieter-Hamer.png

Stel dat u wordt benaderd door een bedrijf dat van u een stuk grond of een opslagruimte wil huren. Let dan goed op! Dit artikel kan een hoop narigheid voorkomen.

Het huurrecht kent met betrekking tot bedrijfsruimten twee regimes. Enerzijds de 290-bedrijfsruimten en anderzijds de 230a-bedrijfsruimten, verwijzend naar de wetsartikelen die betrekking hebben op deze typen bedrijfsruimten. 290-bedrijfsruimte is (kort gezegd) bedrijfsruimte die in gebruik is als winkelruimte of horecalocatie. Het type onderneming dat in deze bedrijfsruimte wordt geëxploiteerd is sterk afhankelijk van de gekozen locatie. Een 230a-bedrijfsruimte is bijvoorbeeld in gebruik als kantoor- of opslagruimte. Dit type bedrijfsruimte is veel minder afhankelijk van de gekozen locatie dan een 290-bedrijfsruimte. De wet- en regelgeving is voor deze twee typen bedrijfsruimte sterk verschillend. Huurders van een 290-bedrijfsruimte genieten veel meer bescherming, daarom is van belang te weten welk ‘huurregime’ van toepassing is op de (beoogde) huurovereenkomst. 

Maar u verhuurt toch alleen een stuk grond of een opslagruimte. Daarop is toch het 230a-regime van toepassing en niet het strenge 290-regime? Niet altijd, in sommige gevallen is namelijk wel degelijk het 290-regime van toepassing op bijvoorbeeld een stuk grond. Dat kan voor u grote gevolgen hebben.

Onroerende aanhorigheden
Voor de kwalificatie als onroerende aanhorigheid is het noodzakelijk, maar ook direct voldoende, dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte of de grond is bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimte(n) als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Dat wil dus zeggen dat als een huurder een ruimte van u wil huren en daarbij opmerkt dat de ruimte bijvoorbeeld wordt gebruikt als opslag voor een restaurant, dat dan het 290-regime van toepassing is in plaats van bijvoorbeeld het 230a-regime.

Is dat dan direct een probleem? Dat zou inderdaad kunnen. Voor een 230a-bedrijfsruimte kunnen partijen overeenkomen dat de ruimte bijvoorbeeld voor maximaal een jaar wordt gehuurd. Voor een 290-bedrijfsruimte, kan dat niet zomaar. Daarvoor gelden strengere regels. Kort gezegd geldt dan een beschermde duur van vijf jaren met de mogelijkheid tot verlenging met vijf jaren. Als u beoogde de ruimte voor een jaar te verhuren, maar er vervolgens mee wordt geconfronteerd dat u voor tien jaar aan de huurder vast zit, dan kan dat wel tot problemen leiden.

Voorbeelden
In het verleden is men hiermee al regelmatig in de fout gegaan. Zo werd een eigenaar van een restaurant en tevens een stuk grond huurde van de buurman voor zijn terras in het gelijk gesteld toen hij meende dat in die situatie de huur niet kon worden beëindigd omdat de huurder bescherming genoot op grond van het 290-regime. Dat partijen een contract sloten met als uitgangspunt een 230a-bedrijfsruimte doet daar niet aan af.

Ook een grondbezitter die tijdelijk een stuk grond verhuurde aan een grote partij kwam voor een onaangename verrassing te staan. De grond werd gehuurd als parkeerplaats ten behoeve van een grote winkel. De verhuurder was daarmee bekend, maar kennelijk niet met de wettelijke bepalingen omtrent onroerende aanhorigheden. Daarom was het voor de verhuurder niet meer mogelijk de huurovereenkomst voor de grond op te zeggen na afloop van de overeengekomen korte huurperiode. De huurder beriep zich op rechtsbescherming.  

Slot
De term aanhorigheden doet vermoeden dat het vereist is dat de bedrijfsruimten of de bedrijfsruimte en de onbebouwde grond naast elkaar gelegen moeten zijn om te kunnen spreken van een onroerende aanhorigheid. Dat is echter zeker niet het geval. Benadert iemand u met de vraag of een stuk grond of een bedrijfsruimte van u gehuurd kan worden, houd dit artikel dan in uw achterhoofd en beslis niet voor volstrekt duidelijk is wat de plannen van de huurder zijn. Twijfelt u of heeft u andere vragen neem dan contact op met mij of een van mijn collega's.