Het verschil tussen de huur van 'bedrijfsruimte' en 'overige bedrijfsruimte'
Dit blog is onderdeel van de serie ‘Huur & bedrijfsruimte’. Klik hier voor een algemene introductie en directe toegang tot de andere blogs uit deze serie.
Soorten huurovereenkomsten
Het Nederlandse huurrecht kent verschillende regels voor verschillende soorten huurovereenkomsten. Ze zijn onder te verdelen in vier sets van regels, namelijk de regels die gelden voor:
alle soorten huurovereenkomsten. Dit is een algemene set van regels die geldt voor de huur van allerlei zaken, zoals bijvoorbeeld een auto of een stuk grond;
de huur van woonruimte;
de huur van bedrijfsruimte;
de huur van overige (bedrijfs)ruimte.
Op deze laatste twee categorieën zal in deze blogserie verder worden ingezoomd. Het onderscheid tussen de twee varianten lijkt taalkundig misschien klein, maar in de praktijk maakt het wel degelijk uit of sprake is van het ene of andere type verhuur. De regels over wanneer de overeenkomst kan worden opgezegd of dat de huurprijs tussentijds kan worden gewijzigd, zijn namelijk verschillend.
Waarom verschillende regels?
De wetgever vond het wenselijk middenstandsbedrijven (zoals het MKB) meer bescherming te bieden, zodat gedane investeringen kunnen worden terugverdiend. Daarom gelden er voor een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte (art. 7:290 BW e.v.) bepaalde minimumhuurtermijnen, is tussentijdse opzegging door de verhuurder alleen mogelijk onder bepaalde vereisten en zijn de mogelijkheden voor wijziging van de huurprijs wettelijk geregeld. Voor de huur van overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW e.v.) is dit niet het geval en bestaat wanneer de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, alleen de mogelijkheid verlenging van de ontruimingstermijn te verzoeken bij de kantonrechter. Belangrijk dus om te weten of sprake is van de huur van een bedrijfsruimte of van overige bedrijfsruimte.
Bedrijfsruimte vs. overige bedrijfsruimte
Onder bedrijfsruimte in de zin van de wet (art. 7:290 BW) moet worden verstaan een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die bestemd is om een detailhandelsbedrijf, horecabedrijf, afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf uit te oefenen met een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van producten of voor dienstverlening. Met andere woorden: een onderneming met een plek bestemd om zaken aan klanten te leveren of verkopen. Vaak zijn dit de meer plaatsgebonden middenstandsbedrijven, zoals een winkel of restaurant. Ook een camping of hotel vallen hieronder.
Met overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) wordt bedoeld alle andere gebouwen die niet zijn bestemd als woonruimte of over een ruimte beschikken waar zaken aan klanten worden verkocht. Hierbij valt te denken aan een kantoor, opslagruimte of distributiecentrum.
Hoewel de vraag of er sprake is van zo’n bedrijfsruimte redelijk simpel lijkt, is het in de praktijk niet altijd meteen duidelijk. Beschikt een onbemand tankstation met een betaalpaal bijvoorbeeld over een ‘voor publiek toegankelijk lokaal’? [1] En is een geldwisselkantoor op een station detailhandel? [2]
Voorbeeld 1: een gebouwde onroerende zaak?
Oliemaatschappij X heeft in de jaren ‘50 van de gemeente Rotterdam een stuk onbebouwd terrein gehuurd, waarbij het de bedoeling was dat de huurder daar een benzinepomp zou bouwen en exploiteren. De huurovereenkomst werd steeds automatisch verlengd en is in de tussentijd overgegaan op een nieuwe huurder, de rechtsopvolgster van de oliemaatschappij. De gemeente besloot vervolgens het systeem van automatische verlenging af te schaffen en wilde het perceel grond verkopen in een veiling. De nieuwe huurder was het hier niet mee eens en beriep zich tegenover de gemeente op de beschermende regels die gelden voor de huur van bedrijfsruimte. Het Hof oordeelde dat de bijzondere regels voor bedrijfsruimte niet gelden als voorheen slechts sprake was van de huur van onbebouwde grond en de huurovereenkomst bij overgang niet expliciet is gewijzigd, zelfs wanneer de gebouwde bedrijfsruimte al was opgericht voordat de huurovereenkomst over gaat op een volgende huurder. Dit oordeel werd door de Hoge Raad bevestigd. Relevant is de bestemming die partijen bij het aangaan van de oorspronkelijke huurovereenkomst voor ogen hadden. In het geval van onbebouwde grond zijn slechts de algemene regels voor huurovereenkomsten van toepassing en gelden in beginsel geen bijzondere beschermingsregels.
Om van een bedrijfsruimte te spreken, is dus allereerst van belang of het gehuurde object een ‘gebouwde onroerende zaak’ is. Als de verhuurder alleen een stuk grond verhuurt, waarop de huurder later een gebouw plaatst om daar bijvoorbeeld een winkel te exploiteren, dan is daarmee nog geen sprake van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte.
Voorbeeld 2: een voor publiek toegankelijk lokaal?
Alleen de verhuurde ruimte die beschikt over een ‘voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening’ komt in aanmerking voor de bescherming van de regels over de verhuur van een bedrijfsruimte. In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 30 november 2022 was de vraag aan de orde of een autopoetsbedrijf over zo’n ‘voor publiek toegankelijk lokaal’ beschikte. Naar het oordeel van de kantonrechter was dit niet het geval. De kantonrechter overwoog dat het enkele feit dat er een wachtruimte in het gehuurde aanwezig is nog niet betekende dat sprake is van een voor publiek toegankelijke ruimte. De kantonrechter sluit daarna aan bij vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat voor het begrip ‘een voor publiek toegankelijk lokaal’ weliswaar niet is vereist dat het publiek zich daadwerkelijk of in relevante mate bij die ruimte vervoegt, maar dat een ‘verkooppunt voor het publiek’ aanwezig moet zijn.
Gemengde bestemming
Het kan voorkomen dat een gehuurd object een gemengde bestemming heeft. Denk bijvoorbeeld aan een garage met daarnaast een magazijn voor onderdelen en een bandenopslag (combinatie bedrijfsruimte en overige ruimte).[3] Welk huurregime is dan van toepassing? Het antwoord hangt af van de vraag of de huurovereenkomst gesplitst kan worden in een aparte huurovereenkomst voor iedere bestemming. Kan dat niet, dan is bepalend welke bestemming de overhand heeft. Als het gehuurde in overwegende mate bestemd is en gebruikt wordt als bedrijfsruimte, dan gelden de regels voor de huur van bedrijfsruimte voor de gehele huurovereenkomst. Als het gehuurde in overwegende mate wordt gebruikt als overige ruimte (bijvoorbeeld als opslag), dan gelden de regels voor de huur van overige bedrijfsruimte voor de gehele huurovereenkomst.
Voorbeeld 3: gemengde bestemming
In een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 21 april 2022 werd een parenclub waar ook drankjes konden worden genuttigd in ieder geval niet als bedrijfsruimte aangemerkt, omdat het horeca-element niet de hoofdmoot van de huurovereenkomst betrof.
[1] De kantonrechter van de rechtbank Assen oordeelde in 2011 van wel. Daarentegen oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwaarden in 2019 dat een onbemand tankstation met bestrating, ondergrondse tank, leidingwerk, creditcardautomaat en verlichting géén gebouwde onroerende zaak betrof en dus geen bedrijfsruimte óf overige bedrijfsruimte kon zijn.
[2] De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland beantwoordde deze vraag ontkennend.
[3] Het is ook mogelijk dat een bedrijfsruimte tevens de bestemming woonruimte kent. In dat geval zijn aparte regels van toepassing. Het gaat het bestek van dit blog echter te buiten om daar uitgebreid op in te gaan.