Opzegging van een huurovereenkomst: bedrijfsruimte versus overige bedrijfsruimte
Dit blog is onderdeel van de serie ‘Huur & bedrijfsruimte’. Klik hier voor een algemene introductie en directe toegang tot de andere blogs uit deze serie.
Inleiding
Er bestaan tal van redenen waarom partijen een huurovereenkomst willen opzeggen. Misschien heeft de huurder ruimtegebrek of meldt zich bij de verhuurder een potentiële huurder die bereid is meer te betalen. Voor bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte gelden verschillende regels, die we in dit blog bespreken. Zie voor het onderscheid tussen de twee ons eerdere blog.
Opzegging door de verhuurder
Het belangrijkste verschil bij opzegging van een bedrijfsruimte versus overige bedrijfsruimte is de bescherming van de huurder bij opzegging door de verhuurder. Hieronder zal daarom nader worden ingegaan op de wijze van opzegging door de verhuurder voor bedrijfsruimte en voor overige bedrijfsruimte.
Bedrijfsruimte (art. 7:290 BW)
De verhuurder kan de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte die is aangegaan voor een periode langer dan twee jaar opzeggen tegen het einde van de huurtermijn. De verhuurder moet daarbij rekening houden met een opzegtermijn van minimaal één jaar. Daarnaast moet de verhuurder de huur schriftelijk (per aangetekende brief) opzeggen. Als de huurder niet binnen zes weken met die opzegging instemt, kan de huurovereenkomst alleen worden beëindigd op grond van één van de volgende opzeggingsgronden:
de huurder heeft zich niet als ‘goed huurder’ gedragen (er is bijvoorbeeld sprake van vernieling of er wordt niet betaald);
de verhuurder (of zijn of haar echtgenoot) heeft het pand zelf nodig om het persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen of te renoveren.
Is de huurovereenkomst al een keer verlengd (dat is meestal na het verstrijken de eerste vijf jaar en voor zover de huurovereenkomst tussendoor niet is opgezegd), dan komen daar voor de verhuurder ook de volgende opzeggingsgronden bij waarop de verhuurder een beroep kan doen:
de belangen van de verhuurder bij de opzegging wegen zwaarder dan die van de huurder om in het pand te blijven;[1]
de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst (met uitzondering van een wijziging van de huurprijs);
de verhuurder wil een andere bestemming aan die locatie geven in overeenstemming met een geldend bestemmings- of omgevingsplan.
Overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW)
Bij een huurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte heeft de huurder bovengenoemde bescherming niet. Een huurovereenkomst kan dan zonder reden worden opgezegd zolang de volgens de huurovereenkomst geldende opzegtermijn in acht wordt genomen. Die moet minimaal één maand bedragen, waarna de huurder het pand moet verlaten. Wel heeft de huurder de mogelijkheid om binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming schriftelijk door de verhuurder is aangezegd, de kantonrechter te verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. Dit kan de huurder wat extra ruimte geven om een nieuw pand te vinden.
Opzegging door de huurder
Voor de huurder gelden geen specifieke wettelijke opzeggingsgronden. Wel is het zo dat de huurder gebonden is aan de periode waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan. Wil de huurder de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte opzeggen, dan kan dat slechts tegen het einde van de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal één jaar. De huurder mag in beginsel om iedere reden opzeggen (in tegenstelling tot de verhuurder).
Bij een overige bedrijfsruimte eindigt de huurovereenkomst na het verstrijken van de huurtermijn, dus is een opzegtermijn niet nodig. Zijn partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, dan geldt een opzegtermijn van ten minste één maand.
[1] Deze opzeggingsgrond geldt ook als het gaat om een eerste huurovereenkomst van tien jaar of langer.